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文章标题:祥生“迁都”与“二代”上位的后千亿时代

发布时间: 2019-09-18

  “从2015年的109亿,到2018年的1070亿,三年十倍,快的让人不敢相信,浙系狠起来,连闽系都要惊掉下巴”。

  这家浙系房企正是祥生地产,祥生地产起家于绍兴市下辖的县级诸暨市,2014年,将自己的大本营从四线小县城诸暨迁到了杭州,当年销售规模仅为90亿元,此后,迎来了飞速发展,销售额迅速由百亿冲破千亿。

  对于浙系、闽系房企来说似乎都有一个“上海梦”,纷纷将总部迁往上海,比如融信、63969香港马会官网有出行计划的公众,,正荣、中梁、三盛、中骏等。

  近日,祥生地产亦宣布启动上海总部,关于此次总部搬迁至上海,祥生地产的态度很低调,甚至没有在官网和公众号等平台上进行公布和宣传。

  有媒体报道称,祥生内部对于此次总部搬迁的说法并非是“迁都”,而是“启用上海新中心”,搬迁至上海的主要是地产业务,集团内的其他业务则并无涉及,祥生地产未来将实现杭州和上海双核驱动的发展模式。

  从年初“二代”上位到启动上海总部,似乎预示着祥生千亿后进入了一个新的阶段。

  祥生一路狂奔的“千亿之路”,被业内认为与中梁类似,基本可概括为三四线棚改政策红利以及高周转。

  关于祥生的高周转有两个阶段,2016年祥生地产推出快周转1.0版36781模式,3个月内动工,6个月开盘,开盘销售去化70%,一个月后去化达80%,1年现金流归正,提高整体资产收益率。

  2017年祥生地产提出2.0版即25710模式,2个月内动工,5个月内开盘,开盘当日销售去化70%(100亩以内),10个月内现金流归正。以杭州钱塘新语项目为例,祥生地产从拿地到首次开盘用了不到4个月时间,湖州悦山湖项目从拿地到开盘也仅用了5个月。

  除此之外,祥生地产是坚定的三四线年同行和投资机构都不看好三四线时,祥生地产坚定拿下大量低成本优质土地,伴随2017年房企向优质三四线城市转移,土地价格飙升,祥生地产土地货值大幅增加。2018年初,祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示,公司项目80%布局在三四线城市。

  不过,棚改货币化的红利从2018年开始逐渐淡去后,此类市场整体呈现出了降温的态势。而祥生,也在有意无意地规避“三四线战略”的说法。在近期祥生地产回应媒体采访时,又表示“祥生只是看上去布局都在三四线城市,但事实上,杭州和上海的库存事实上占比达到52%”。

  据第一财经报道,2019年我国各地棚户区改造任务约285万套,不仅远低于外界此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,今年棚改开工计划目标已经腰斩。

  今年3月,有媒体传出祥生集团掌舵人陈国祥将地产的重担交给了他的儿子陈弘倪。

  根据祥生的任命通知,陈弘倪担任祥生地产集团总裁,全面主持地产集团工作。陈雪宜担任祥生实业集团执行董事的同时兼任地产集团总裁助理,协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心、财务管理中心相关工作。

  陈弘倪、陈雪宜接手公司后,祥生地产进行了一场从上到下的人事大调整。具体而言,自从2017年下半年起,祥生地产中高管就开始频繁换血。媒体报道称,包括副总裁级的杨万全离职;副总裁俞国勤离职加盟奥克 斯地产任总裁;原分管成本招采的赵磊义(陈国祥老臣)不再分管,转而改任集团重难点工作组组长;业绩贡献突出的杭嘉城市公司副总经理董宜确认离职。

  同时加入祥生地产的职业经理人包括,来自绿地的周琦嘉任营销客服副总裁;来自正荣的陈建熙任设计成本副总裁;来自融创的韩波任工程副总裁;来自正荣地产的刘翔任副总裁;来中南置地的白皓任副总裁;还新来了几个储备区域总;多个职能中心的负责人也有变化。

  新一代接班人走上舞台,由于管理风格不同,老一代职业经理离职情理之中,但这也给企业经营的稳定性带来考验。

  在融资上,祥生地产的融资方式很大一部分利用银行、信托、私募等进行发债、ABS融资,不过,当下的局势对祥生地产的融资不利,近期房企境内融资监管趋严、境外发债也明显收紧。有媒体称,从祥生的两笔信托融资来看,其利率在8.3%至9.3%之间,高于行业平均成本。

  在负债上,从其发行的产品资料来看,祥生地产近两年的资产负债率均接近90%,其中2018年资产负债率为89.3%,2017年这一数据为86.08%,远高于行业平均水平。

  在销售端,历经了过去两三年的火爆行情后,棚改退潮背景下的三四线楼市正逐渐降温。

  祥生似乎也注意到了自身潜在问题,迈过千亿门槛后,祥生地产正在慢下来,一方面将2019年销售目标由3000亿下调至1300亿,另一方面则表现为拿地金额同比大幅减少。

  高周转与质量、负债与规模、新老交替后的稳定性、三四线降温这些内外各种不利因素,依然萦绕在祥生新主陈弘倪的头顶。

  此次祥生启用上海总部,有媒体将之与启动上市计划联系起来,虽然祥生此前回应称地产业务暂无上市计划。

  高周转总是带来各种问题,如房屋质量、违规操作、虚假宣传等负面效应,这几年大小房企可以说全无幸免。

  作为TOP10房企的龙湖曾经是多少人心目中的“白月光”,然而这几年业主维权投诉可谓“此起彼伏”,更是在今年香 港举办业绩中报发布会上,出现了业主潜入哽咽维权的“灵魂之问”。

  2018年11月8日,南方城市浙江衢州,祥生国玥府在建工地发生一起高处坠落事故,造成一名工人死亡。

  2018年12月8日,位于呼和浩特成吉思汗大街祥生东方樾在建工地发生火灾。

  今年4月16号上午,临海祥生未来悦门口爆发维权活动。大量业主聚集在祥生未来悦门口,手拿写着“无良祥生,言而无信”的纸,祥生未来悦售楼处的大门一直关着,没有负责人出来解决。

  另外,有业主反映,位于安徽滁州的祥生东方樾存在虚假宣传,销售欺诈现象,并表示该楼盘存在质量问题,多处管道和夹角区渗水漏水严重。

  温州祥生中央尚品和安徽广德祥观棠府业主在微博爆料,其所购买的楼盘存在偷工减料等现象。

  也许,千亿过后,祥生真的回过神开始注重品质。在今年4月23日,祥生地产举办了一场沙龙活动,活动上祥生高层表示,在2019年,祥生地产的新目标为“规模与品质双优”。

  2017年,万人堂心水论坛是一个伟大的倡议。陈弘倪在一次峰会上也强调了祥生规模品质两手抓,但从2018年,包括今年发生的的维权及生产事故来看,想要做到并不容易。

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